Pour de nombreux entrepreneurs au Québec, l’achat d’un entrepôt, d’un local commercial ou de bureaux est une étape majeure. Au-delà de l'aspect pratique, c'est un levier de création de richesse. Cependant, une question fiscale et juridique se pose rapidement : est-il préférable de détenir l'immeuble directement dans votre compagnie opérante (OpCo) ou de créer une société de gestion distincte (HoldCo) ?

Voici les points de réflexion essentiels que nous analysons avec nos clients CPA pour structurer cet investissement.

1. La protection des actifs : Le principe du cloisonnement

L’un des principaux avantages de la société de gestion (HoldCo) est la protection juridique.

• Le risque : Si votre compagnie opérante (OpCo) est poursuivie par un fournisseur ou un client, ou si elle traverse une période de faillite, tous ses actifs sont saisissables, y compris l'immeuble.

• La solution : En détenant l'immeuble dans une HoldCo, vous le mettez à l'abri des risques liés à l'exploitation. L'OpCo paie alors un loyer à la HoldCo. En cas de coup dur pour l'entreprise, votre actif immobilier reste protégé.

2. Ne pas « contaminer » votre Exonération de gain de capital

Nous en avons parlé pour la relève (Sujet n°5) : l'Exonération cumulative des gains de capital (ECGC) est le trésor de l'entrepreneur québécois.

• Le piège : Pour être admissible à l'ECGC, 90 % des actifs de votre société doivent être utilisés dans une entreprise active au moment de la vente. Si votre immeuble prend de la valeur et représente une trop grande part du bilan de votre OpCo, vous pourriez perdre votre droit à cette exonération lors de la vente des actions de votre entreprise.

• L'astuce Finelis Conseil : Sortir l'immobilier dans une structure distincte permet de garder votre compagnie opérante « pure » et prête pour une vente fiscale optimale.

3. L'amortissement et la récupération : Le retour du balancier

L'amortissement fiscal (DPA) permet de réduire votre revenu imposable chaque année en déduisant une portion du coût de l'immeuble.

• Attention : Le jour où vous vendez l'immeuble, tout l'amortissement que vous avez pris au fil des ans est « récupéré » et devient imposable à 100 % comme un revenu d'entreprise, et non comme un gain de capital. C'est une facture fiscale qui doit être anticipée des années à l'avance.

L'analyse de Finelis Conseil : « Détenir un immeuble via une HoldCo entraîne des frais de gestion annuels (comptabilité, rapports d'impôts distincts). Il faut donc s'assurer que la valeur de l'actif et les gains fiscaux à long terme justifient cette structure. C'est un calcul de rentabilité que nous effectuons systématiquement avant l'achat. »

Vous envisagez un projet immobilier ?

La structure choisie aujourd'hui déterminera votre flexibilité dans 10 ou 20 ans. Ne signez pas votre offre d'achat sans avoir validé l'impact fiscal avec votre expert.

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